Certeza Jurídica en la Adquisición de Propiedad de Origen Ejidal Por Omar Pérez Martínez, Diego Robles Farías & José María Gallardo Tamayo
Fotos por Jesús de Avila • Noviembre 2008
En el mes de enero de 1992 se realizaron dos reformas al artículo 27 de la Constitución Mexicana, que trajeron consigo una transformación importante en materia de la tenencia de tierra agraria en nuestro país.
Posteriormente, en el mes de Febrero del mismo año se publicó la nueva Ley Agraria que dejó atrás a la Ley Federal de Reforma Agraria, que hasta esa fecha había sido el instrumento legal encargado de regular los temas relacionados con la tenencia de la tierra agrícola.
Hasta entonces, el tema importante consistía en los repartos de tierra entre ejidos y comunidades que llevaba a cabo el ejecutivo federal por conducto de la Secretaría de la Reforma Agraria, pero no se contemplaba la posibilidad de que pudieran transmitirse las parcelas a terceras personas, pues no se trataba de una verdadera propiedad privada.
Derivado del reparto de tierras entre ejidos y comunidades encontramos que en la actualidad, aproximadamente el 52% del territorio nacional se encuentra dentro del régimen de propiedad agraria, también llamada propiedad social y el resto lo constituyen la propiedad privada y los bienes propiedad del Estado.
Es hasta que conocemos estas cifras cuando nos damos cuenta de la importancia del tema y de la necesidad de conocer cómo funciona en la actualidad la propiedad agraria, cómo puede transformarse en propiedad privada, cómo se puede transmitir a terceros y qué seguridad jurídica tienen las personas que celebran contratos respecto de este tipo de bienes inmuebles.
En primer lugar, es importante precisar qué son y qué papel desempeñan los ejidos como organizaciones y los ejidatarios en su carácter de integrantes de dichas organizaciones. Los Ejidos son entes que cuentan con personalidad jurídica y tiene un patrimonio propio, es decir, son personas reconocidas por el derecho, que a su vez son titulares de derechos y obligaciones. Por su parte, los ejidatarios son las personas físicas, hombres y mujeres, titulares de derechos ejidales.
En este contexto, la Ley Agraria reconoce que la propiedad de las tierras ejidales le corresponde a los Ejidos, es decir a la organización, al grupo; mientras que a los Ejidatarios únicamente les corresponde el derecho de uso y disfrute sobre sus parcelas, en otras palabras, tienen el usufructo sobre las mismas.
Existen reguladas en la Ley Agraria tres tipo de tierras ejidales: (i) en primer lugar las Tierras para el Asentamiento Humano que es la zona urbana del ejido, (ii) en segundo lugar las Tierras de Uso Común que son aquellas que no fueron designadas para el asentamiento humano, ni tampoco son tierras parceladas y cuya propiedad corresponde al Ejido, y (iii) finalmente se encuentran las Tierras Parceladas, también llamadas “parcelas”, cuya propiedad corresponde al Ejido y los derechos de aprovechamiento, uso y usufructo son del Ejidatario. Por ahora sólo trataremos de estas últimas, que son las que en mayor número nos encontramos en el tráfico inmobiliario del día a día.
A partir de las reformas a la Constitución antes mencionadas y de la promulgación de la nueva Ley Agraria, se introdujo la posibilidad de convertir las parcelas de un ejido en propiedad privada, mediante el procedimiento que la propia Ley establece. El Ejido como organización cuenta con órganos de gobierno y de administración, siendo el más importante la Asamblea de Ejidatarios, y es este órgano el que se encuentra facultado para decidir si es conveniente autorizar a los ejidatarios para que adopten el dominio pleno sobre sus parcelas.
Adoptar el Dominio Pleno significa que la parcela respecto de la que se tomó tal decisión dejará de pertenecer al régimen de propiedad ejidal y pasará a formar parte del régimen de propiedad privada, lo cual es de suma importancia en el comercio, ya que le permitirá al ejidatario enajenar su propiedad en favor de terceras personas, pues mientras la parcela pertenezca al régimen ejidal sólo se pueden realizar un número limitado de actos jurídicos con relación a la misma, como la cesión de sus derechos ejidales pero sólo a personas vinculadas con el ejido, es decir a otros ejidatarios, o a los avecindados, encontrándose totalmente vedada la posibilidad de enajenación del derecho sobre la parcela a personas extrañas al ejido.
Una vez que el ejido, por conducto de la asamblea, ha tomado la decisión de autorizar a los ejidatarios para que adopten el dominio pleno sobre sus parcelas, estos quedan en aptitud de hacerlo en el momento en que lo estimen pertinente, para lo cual deberán acudir a la oficina del Registro Agrario Nacional de la entidad federativa en donde se encuentra ubicada la parcela, a solicitar que dicho inmueble sea dado de bajo del mencionado registro y se expida el Titulo de Propiedad, con lo cual el predio dejará de pertenecer al régimen de propiedad ejidal, entrando entonces, como ya se dijo, al régimen de propiedad privada.
Derivado del proceso de desincorporación del inmueble del régimen agrario y de su inclusión al régimen de propiedad privada como antes se planteó, es que sostenemos la certeza jurídica que implica la adquisición de este tipo de inmuebles, ya que el Registro Agrario Nacional, como autoridad reguladora del proceso, se encarga de vigilar la legalidad del mismo y emite el título de propiedad del inmueble, sin la intervención de particulares, incluso ordena la inscripción del predio en el Registro Público de la Propiedad, institución que regula la propiedad privada.
Además, este tipo de inmuebles, por su reciente incorporación al régimen de propiedad privada, carecen de antecedentes tanto en el Registro Público de la Propiedad, como en los Catastros en donde se ubiquen, lo cual facilita la investigación por parte de notarios o asesores jurídicos acerca de su situación jurídica, propiciando en la mayoría de los casos que se encuentren totalmente libres de gravámenes y limitaciones de dominio.
Finalmente, cabe mencionar que la Ley Agraria establece una serie de requisitos que se deberán cumplir para el caso de que el ejidatario tome la decisión de enajenar el predio a terceros, estableciendo, entre otros, un derecho al tanto a favor de los familiares del ejidatario enajenante, de las personas que hubieren trabajo la parcela materia de la enajenación por más de un año, de los demás ejidatarios, de los avecindados y del propio ejido, quienes en ese orden gozarán de un derecho preferente para adquirir dicha parcela antes que cualquier tercero ajeno al ejido, pero esto será posterior a la adopción del dominio pleno de la parcela y sólo para el caso de que el ejidatario quiera enajenar su propiedad. Enviar a un amigo
■ Diego Robles Farías, Alberto Lazo Corvera y José María Gallardo Tamayo son socios fundadores de Robles, Lazo y Gallardo, S.C., una Firma de abogados multidisciplinarios, especialistas en ramas diversas del derecho, tales como Derecho Corporativo, Inmobiliario, Migratorio, Inversión Extranjera, entre otras. La Firma cuenta con la colaboración de un equipo de abogados altamente calificados, entre los que destacan el Licenciado Omar Pérez Martínez. La Firma tiene oficinas en Guadalajara (Privada del Niño #676, Fraccionamiento Camino Real, teléfono 33-3121-3010) y en Puerto Vallarta, (Carretera a Mismaloya No. 479 interior 107, Edificio Scala. Teléfono 322-223-3218)
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Existen reguladas en la Ley Agraria tres tipo de tierras ejidales: (i) en primer lugar las Tierras para el Asentamiento Humano que es la zona urbana del ejido, (ii) en segundo lugar las Tierras de Uso Común que son aquellas que no fueron designadas para el asentamiento humano, ni tampoco son tierras parceladas y cuya propiedad corresponde al Ejido, y (iii) finalmente se encuentran las Tierras Parceladas, también llamadas “parcelas”, cuya propiedad corresponde al Ejido y los derechos de aprovechamiento, uso y usufructo son del Ejidatario. Por ahora sólo trataremos de estas últimas, que son las que en mayor número nos encontramos en el tráfico inmobiliario del día a día.
Derivado del proceso de desincorporación del inmueble del régimen agrario y de su inclusión al régimen de propiedad privada como antes se planteó, es que sostenemos la certeza jurídica que implica la adquisición de este tipo de inmuebles, ya que el Registro Agrario Nacional, como autoridad reguladora del proceso, se encarga de vigilar la legalidad del mismo y emite el título de propiedad del inmueble, sin la intervención de particulares, incluso ordena la inscripción del predio en el Registro Público de la Propiedad, institución que regula la propiedad privada.