LEGAL MATTERS

Adquisición de Inmuebles rústicos por extranjeros en México
Por: Paloma Arámburo Muñoz, Diego Robles Farías & Elías Morán Giacomán – Diciembre, 2008

Para efectos de la adquisición de inmuebles por extranjeros, México se encuentra dividido en dos zonas, la zona restringida y el resto del territorio. La primera abarca una franja de territorio nacional de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las playas. Dentro de la zona restringida los extranjeros tienen prohibida la adquisición directa de inmuebles, por lo que sólo pueden tener derechos de uso a través del fideicomiso. El objeto del presente estudio será analizar la adquisición de inmuebles rústicos fuera de la zona restringida. ¿Puede un extranjero adquirir bienes inmuebles rústicos fuera de la zona restringida? ¿Cuáles son los requisitos para hacerlo? Para resolver estas cuestiones es preciso señalar el punto de partida en el que nos ubicamos.

Por inmueble rústico nos referimos a todos aquellos destinados a actividades agropecuarias, es decir, a propósitos agrícolas, ganaderos o silvícolas. El tema de la adquisición de inmuebles rústicos fuera de la zona restringida por parte de personas físicas o morales extranjeras es uno polémico en virtud de que no existe prohibición expresa en la Constitución, ni en la Ley de Inversión Extranjera, ni en su Reglamento ni tampoco en la Ley Agraria.

Nuestra Constitución establece el principio general de que sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones, o para obtener concesiones de explotación de minas y aguas. También señala que el Estado podrá conceder ese mismo derecho a los extranjeros, siempre y cuando celebren el convenio con la Cláusula Calvo. De la redacción de esta fracción no puede distinguirse si cuando se menciona a los extranjeros se trata de personas físicas o morales, ni tampoco si las tierras son rústicas o urbanas.

De la misma forma la Constitución regula la adquisición de inmuebles rústicos por sociedades mercantiles por acciones, pero tampoco distingue si se trata de empresas mexicanas o extranjeras. No obstante lo anterior, la lectura completa de esta fracción nos lleva a la conclusión de que se trata de sociedades mexicanas, ya que establece expresamente que la ley reglamentaria (se refiere a la Ley Agraria) regulará la estructura de capital y el número mínimo de socios de estas sociedades propietarias de tierras agrícolas y las condiciones para la participación extranjera en dichas sociedades, lo que necesariamente nos refiere a empresas mexicanas, pues son las únicas que pueden ser reguladas, en cuanto a su estructura accionaria y participación extranjera, por una ley mexicana.

La Ley Agraria tampoco contiene una referencia expresa a la prohibición de los extranjeros para adquirir tierra agrícolas, pero en sus artículos 125 al 133 regula las Sociedades Propietarias de Tierras Agrícolas, Ganaderas y Forestales, refiriéndose exclusivamente a sociedades mexicanas de carácter mercantil o civil, a las que obliga que en su capital social se distinga una serie especial de acciones o partes sociales identificadas con la letra “T” equivalente al capital aportado en tierras agrícolas, ganaderas o forestales o al destinado a la adquisición de las mismas. En las sociedades de este tipo, los extranjeros no podrán tener una participación que exceda del 49% de las acciones o partes sociales de la serie “T”.

La Ley General de Población establece que los extranjeros, independientemente de su calidad migratoria, y sin que para ello requieran permiso de la Secretaría de Gobernación, podrán adquirir bienes inmuebles urbanos y derechos reales sobre los mismos, con las restricciones señaladas en el artículo 27 Constitucional y en las demás leyes aplicables. Como se puede apreciar sólo se refiere a los urbanos y no menciona a los rústicos.

El reglamento de la mencionada ley que transcribe la autorización mencionada con anterioridad, va mas allá de la ley que regula y agrega la posibilidad de que los extranjeros adquieran inmuebles rústicos, sin embargo para ser congruentes con las demás disposiciones legales debemos pensar que esos inmuebles rústicos no podrán tener destino agropecuario.

Finalmente, la Ley de Inversión Extranjera no señala dentro de las actividades económicas reservadas a mexicanos o a sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros, las actividades agrícolas, ganaderas o forestales, ni la posibilidad de adquirir tierras dedicadas a esas funciones. Es decir, no menciona la posibilidad de que los extranjeros, individuos o sociedades, adquieran inmuebles destinados a esos fines.

Sin embargo, la Secretaría de Relaciones Exteriores mantiene un criterio diferente a lo establecido líneas arriba, argumentando que los extranjeros, personas físicas o morales, si pueden adquirir inmuebles rústicos para ser destinados a actividades agrícolas, siempre y cuando obtengan la constancia, permiso o resolución respectiva, a fin de que una persona física o moral extranjera pueda adquirir bienes inmuebles en el territorio nacional fuera de la zona restringida.

La única prohibición expresa que encontramos se encuentra en los Anexos de los Tratados Internaciones celebrados con Honduras, El Salvador y Guatemala; con Estados Unidos y Canadá, así como en los celebrados con Chile y Japón respectivamente. En el “Anexo I” del TLCAN contiene las restricciones impuestas por México al principio de trato nacional, esto es, hizo uso del derecho a reservar ciertos sectores de la producción y al efecto introdujo la siguiente nota: “Sólo los nacionales mexicanos o las empresas mexicanas podrán ser propietarias de tierras destinadas para propósitos agrícolas, ganaderos o silvícolas. Tales empresas deberán emitir una serie especial de acciones (acciones “T”), que representarán el valor de la tierra al momento de su adquisición. Los inversionistas de otra Parte o sus inversiones sólo podrán adquirir hasta el 49 por ciento de participación en las acciones serie “T”.

Robles, Lazo y Gallardo – Firma de Abogados
E-mail: jgallardo@rlg.com.mx

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