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Los Impuestos en México en Materia Inmobiliaria
Por: Paola de la Torre Villaseñor, Mauricio García Guerra & José Cuevas Mendoza – Enero, 2009

Los impuestos son pagos por lo regular en dinero, que todas las personas deben hacer al Estado Mexicano, en las formas y de acuerdo como marca la ley. En México nuestra ley fundamental “La Constitución”, establece los derechos y obligaciones que los habitantes y gobernantes deben hacer o no hacer, y una de las obligaciones, es precisamente el de contribuir con los impuestos para el gasto público del país.

Los impuestos son uno de los medios principales por los que el gobierno obtiene ingresos para cubrir las necesidades de la sociedad, tales como impartición de justicia, seguridad, educación, infraestructura, (hospitales, calles, carreteras, edificios públicos, etc.) y acciones de carácter social como el combate a la pobreza entre otros.

México en los últimos años ha estado inmerso en diversas adecuaciones a sus leyes fiscales por motivo de la globalización del comercio internacional, sin embargo la regulación de los impuestos en materia inmobiliaria no han sufrido grandes cambios y esto se debe a que dichos bienes no son materia del comercio internacional, no son bienes que se transporten de un lugar a otro, motivo por el cual la carga fiscal para operaciones de compra y venta de bienes inmuebles en principio sigue teniendo los mismos tratamientos desde hace muchos años.

La estructura de Gobierno del Estado Mexicano esta formada por tres niveles de gobierno, federal, estatal y municipal, en ese orden y en cada nivel de gobierno, las personas tienen obligaciones en materia fiscal, incluidas desde luego las operaciones de compra y venta de inmuebles en el país.

Los bienes inmuebles como cualquier bien que forma parte del patrimonio de una persona y al momento de ser materia de alguna operación comercial, nos ubicará en  carácter de obligado al pago de algún tipo impuesto de acuerdo las normas o regulaciones impositivas o de carácter fiscal vigentes, las cuales en su ámbito de competencia pueden ser como ya se indicó federales, estatales o municipal, mismas que nos señalan si somos sujetos de impuesto, cual es el objeto del impuesto, es decir que tipo de impuesto y por último que tasa debemos de pagar por dicho impuesto.

Una vez que hemos explicado brevemente y de una forma sencilla, el porqué de pagar impuestos, trataremos de igual forma exponer cada uno de los impuestos cuando realicemos una operación de compra o venta de un bien inmueble

IMPUESTOS QUE SE GENERAN EN LA COMPRA DE BIENES INMUEBLES

En México, al momento en que formalizamos la venta de algún inmueble, se causan impuestos federales, estatales y municipales, los cuales deberán ser pagados por el vendedor o comprador dependiendo del impuesto del que estemos hablando.

Ahora bien, primero hablemos específicamente de los impuestos que se generan en el caso de que seamos los compradores, para después continuar con aquellos que se generan en el caso de que seamos los vendedores.

Al momento en que compramos un bien inmueble, estamos obligados a pagar diversos impuestos y de niveles de gobierno diferentes:

Federales:

- Impuesto Sobre la Renta. (I.S.R.), por adquisición de bienes inmuebles, es aquél que se genera por el incremento al patrimonio y se causa cuando adquirimos por copra un inmueble a un costo inferior al valor que se tiene en el avalúo, siempre y cuando dicha diferencia sea mayor al 10%, en este caso tenemos un ingreso por adquirir un bien a un costo menor a su valor real de avalúo, por este ingreso se tendría que pagar sobre una tasa del 20% calculado sobre dicha diferencia

- Impuesto al Valor Agregado, I.V.A., este impuesto de carácter indirecto, llamado así por no ser la autoridad quien lo recaude, sino el que vende el bien, y solo grava las construcciones destinadas a fines diferentes al habitacional y será a razón de la tasa del 15% del valor de dichas construcciones; el suelo, y construcciones dedicadas a uso habitacional están exentas de este impuesto.   

- Derechos.- Los derechos son impuestos que se pueden causar en los 3 niveles de gobierno de los que citamos anteriormente y son impuestos causados por la prestación de los servicios que da cada nivel de gobierno y ponemos algunos ejemplos:

• Federal - La obtención del permiso que otorga la Secretaria de Relaciones Exteriores para que un extranjero adquiera un inmueble en suelo mexicano.
• Estatal - El servicio prestado por el registro del título de propiedad.
• Municipal - La expedición de la constancia de no adeudo del impuesto predial.

Estatales (Estado de Jalisco):

- Impuesto Sobre Negocios Jurídicos e Instrumentos Notariales, este impuesto se encuentra regulado por la Ley de Hacienda del Estado de Jalisco y la Ley de Ingresos del Estado de Jalisco, señalando cuotas o tasas para casos específicos en año 2008 la transmisión de propiedad inmobiliaria se debe pagar por concepto de este impuesto la cantidad de $100.00 (cien pesos Moneda Nacional).

Cabe mencionar que este impuesto se causa por una diversidad de actos y contratos, señalando un porcentaje de acuerdo al tipo de acto o contrato no menor a 0.5% ni mayor al 1.0% del valor consignado en dicho acto o contrato.

Municipales: 

- Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales. (I.T.P.) (también conocido en algunos otros Estados de la República Mexicana y sus municipios como Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, I.S.A.I.), este impuesto se causa por la transmisión de la propiedad a favor del adquirente, es decir, tenemos que pagar este impuesto al municipio por cambiar al titular que aparece en la oficina de municipal, por el nuevo que será el comprador. Dicho impuesto se encuentra regulado por la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco y en cuanto a la forma de calcularlo, se encuentra regulado por la Ley de Ingresos del Municipio en el que se encuentre ubicado el Inmueble, este cálculo se lleva a cabo conforme a una tarifa aplicada al valor del inmueble que compramos, siendo dicho valor el que arroje el avalúo aprobado por el propio municipio, la tasa máxima  en  cada municipio de Jalisco actualmente es el  2.5% del valor de dicho avalúo.

IMPUESTOS QUE SE GENERAN EN LA VENTA DE BIENES INMUEBLES EN EL ESTADO DE JALISCO

Una vez que hemos señalado los impuestos que se generan por adquirir un inmueble, debemos expresar aquellos que se generan por la enajenación del mismo, es decir, ¿qué impuestos debo pagar en caso de ser el vendedor?

El vendedor tiene un panorama distinto en el escenario de los impuestos, para el caso de venta, en este caso el único impuesto que el vendedor deberá pagar será el de carácter Federal denominado Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.).

Este impuesto se causa en virtud del incremento al patrimonio, es decir, la ganancia obtenida entre el precio en que se adquirió el inmueble y el precio en el que se está vendiendo, dicho precio de compra es actualizado conforme a los índices inflacionarios, todo expresado en pesos mexicanos. A dicha ganancia se le aplicará la tarifa establecida en ley, las deducciones autorizadas para determinar la ganancia son las siguientes:

• El costo comprobado de adquisición del inmueble, actualizado.
• El importe de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones,  actualizado.
• Gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición y venta.
• Pagos por avalúos.
• Comisiones y mediaciones pagadas por el vendedor con motivo de la venta.

Ahora bien, hay casos en que la persona que vende tiene su residencia en el extranjero, es decir no tiene residencia permanente en México, por ejemplo el turista, entonces estaremos en escenarios diferentes y nos permitimos señalar algunos de esos casos:

• Las personas residentes en el extranjero que perciban ingresos por la venta de bienes inmuebles, considerarán que los ingresos se obtienen en México cuando los bienes objeto de la venta se encuentren en territorio mexicano.

• El impuesto se debe calcular aplicando la tasa de 25% sobre la cantidad total, sin derecho a deducción alguna.

• Pago por medio de representante es decir un apoderado en México, los residentes en el extranjero que obtengan este tipo de ingresos por venta de bienes inmuebles, y tengan un representante en México, siempre que la venta se realice mediante escritura pública (ante Notario Público), podrán pagar el impuesto aplicando sobre la ganancia obtenida la tasa máxima de 28%.

• La ganancia se determinará restando del total del ingreso por la venta, las mismas deducciones antes indicadas.

• Para estos efectos, el representante dará a conocer a los Notarios estas deducciones.

• En este caso, los notarios, efectuarán el cálculo del impuesto, y lo enterarán ante el las autoridades fiscales bajo su responsabilidad.

Excepciones al I.S.R.: Conforme a la Ley que rige este impuesto, las personas físicas que vendan su casa habitación, están exentas del pago de este impuesto hasta un monto de 1,500,000 UDIS (Unidades de Inversión), cantidad que equivale aproximadamente a 6,260,000 pesos actualmente. Si el precio de venta es superior a dicha cantidad, el vendedor debe pagar impuesto sobre la renta sobre el excedente, aplicando ciertas deducciones. Si el vendedor es extranjero, en ciertos casos esta exención es aplicable; sin embargo, en cada caso específico se deberá consultar con un especialista en materia impositivas y con el Notario Público involucrado.

Por último nos gustaría recomendarle que no se preocupe por todos estos cálculos y obligaciones fiscales que nacen por motivo de la compra o venta de un inmueble, en México, los Notarios son profesionales del Derecho, es decir son Abogados, con amplios conocimientos jurídicos y también en materia fiscal, ellos lo podrán asesorar respecto de los impuestos que usted deberá de pagar, y en su caso el Notario deberá de enterarlos por usted a las diversas dependencias en las cuales se deba cubrir cada uno de ellos; sin embargo, según se expresó líneas arriba, en algunos casos es recomendable consultar a su experto en materia fiscal. Enviar a un amigo

Robles, Lazo y Gallardo – Firma de Abogados
E-mail: jgallardo@rlg.com.mx

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