¿Qué capacidad y calidad migratoria necesitan
los extranjenros para adquirir inmueble en México?
Por Diego Robles García, Elías Morán Giacoman & Paloma Arámburo Muñoz
• Fotos por Jesús de Avila • Octubre 2009
El presente trabajo tiene la finalidad de analizar la capacidad de los extranjeros para adquirir inmuebles en México, así como la calidad migratoria necesaria para comparecer a la escritura de adquisición.
Conforme a los artículos 1 y 33 de nuestra Constitución, los extranjeros gozan de las mismas garantías que los mexicanos, por ello podría entenderse que los extranjeros tienen plena libertad para actuar en México; sin embargo, concretamente en materia de adquisición de inmuebles, su capacidad se encuentra limitada según la ubicación del inmueble que pretenda adquirirse. Para efectos de tal adquisición, México se encuentra dividido en dos zonas, la zona restringida y el resto del territorio. La zona restringida abarca una franja de territorio nacional de 100 km. a lo largo de las fronteras y 50 km. a lo largo de las playas, dentro de ella, los extranjeros tienen prohibida la adquisición directa de inmuebles, por lo que sólo pueden tener derechos de uso a través del fideicomiso. En el resto del territorio, los extranjeros sí tienen capacidad para adquirir inmuebles, siempre y cuando obtengan el permiso para adquirir que otorga la Secretaría de Relaciones Exteriores y celebren el convenio denominado “Cláusula Calvo” consistente en un acuerdo que celebra el extranjero con el Estado Mexicano a través de la Secretaría citada, basado en considerarse como mexicano respecto del inmueble que se adquiera y en no invocar por lo mismo la protección de su gobierno, bajo la pena, de perderlo en beneficio de la Nación.
Antes de 1990, además del permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, los extranjeros requerían un permiso de la Secretaría de Gobernación para adquirir inmuebles ubicados fuera de la zona restringida. De conformidad con el artículo 14 del Reglamento de la Ley General de Población, vigente hasta el 17 de julio de 1990, los permisos de la Secretaría de Gobernación para adquirir inmuebles, sólo se otorgaban a inmigrados cuando en los documentos que los acreditasen como tales, no se les hubiera impuesto esa limitación; a inmigrantes para adquirir sus casas habitación principalmente; y a no inmigrantes que se hubieran internado en el país como asilados políticos o estudiantes, y en ningún caso otorgaban permisos para adquirir inmuebles a no inmigrantes que se hubieran internado en el país como turistas, transmigrantes o visitantes. La necesidad de tal permiso desapareció con la reforma a la Ley General de Población del 17 de julio de 1990 y de su reglamento del 31 de agosto del mismo año, con la que se autorizó a los extranjeros para adquirir inmuebles fuera de la zona restringida sin necesidad de tal permiso.
Actualmente, además de los límites a los que se enfrenta la capacidad de los extranjeros que pretenden adquirir inmuebles en México, en razón de la ubicación de los mismos, los extranjeros tienen una capacidad de actuación limitada por una serie de “prohibiciones especiales” o “incapacidades de derecho”. Por ello sólo pueden realizar en México aquellos actos expresamente autorizados por las leyes o autoridades migratorias mexicanas.
Podemos afirmar que las únicas actividades que pueden realizar los extranjeros en territorio nacional son las siguientes:
Las actividades permitidas expresamente por la ley, derivadas de la característica de su calidad migratoria;
Las actividades expresamente autorizadas en su forma o documento migratorio o aquellas que especialmente autorice la Secretaría de Gobernación;
Aquellos actos y contratos que, como excepción, la ley autoriza se realicen, independientemente de la calidad migratoria del extranjero y sin permiso de la Secretaría de Gobernación.
Los dos primeros principios provienen de interpretar los artículos 34 y 60 de la Ley General de Población, así como los artículos 139 y 140 de su Reglamento.
El último principio, es decir la facultad de realizar aquellos actos y contratos que la ley señala, independientemente de su calidad migratoria y sin necesidad de permiso de la Secretaría de Gobernación, emana de la Sección II del capítulo séptimo del Reglamento de la Ley General de Población, que se refiere a la celebración de “Actos y Contratos”, entre los cuales se encuentra la adquisición de inmuebles.
Por lo tanto podemos establecer que los extranjeros gozan de la facultad de adquirir bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos, independientemente de su calidad migratoria y sin necesidad de obtener permiso de la Secretaría de Gobernación, pero con las restricciones contenidas en el artículo 27 Constitucional, la Ley de Inversión Extranjera y las demás leyes aplicables, según lo dispone el texto actual del artículo 66 de la Ley General de Población y el 147 de su actual reglamento.
En dichos artículos se señalan las actividades que pueden realizar los extranjeros en nuestro país con cualquier calidad migratoria. Debe destacarse la inconsistencia entre ambos preceptos. El artículo de la ley se refiere exclusivamente a inmuebles urbanos, mientras que en el reglamento de incluyen los rústicos. Tomando en cuenta que el reglamento no puede ir más allá de la ley que reglamenta, se deja en entredicho la posibilidad de que los extranjeros puedan adquirir inmuebles rústicos con cualquier calidad migratoria.
La calidad migratoria es la situación o calidad jurídica con la que la autoridad migratoria acepta la internación o estancia de una persona física extranjera en territorio nacional, a saber: Inmigrante y no inmigrante, según el propósito de residir o no en México. El inmigrante, después de cumplir con el tiempo de permanencia y con los demás requisitos legales, puede obtener la calidad de Inmigrado y residir permanentemente en el país.
Por característica migratoria debemos entender una variante dentro de las dos primeras calidades migratorias ya mencionadas. En la calidad migratoria de No inmigrante hay 11 características migratorias: turista, transmigrante, visitante, ministro de culto o asociado religioso, asilado político, refugiado, estudiante, visitante distinguido, visitantes locales, visitante provisional y corresponsal, mientras que en la de Inmigrante hay 9 características, a saber: rentista, inversionista, profesional, cargos de confianza, científico, técnico, familiares, artistas o deportistas y asimilados.
Finalmente la característica migratoria de visitante tiene 8 "modalidades" que son: visitante de negocios e inversionista, visitante técnico o científico, visitante rentista, visitante profesional, visitante cargo de confianza, visitante observador de derechos humanos, visitante para conocer procesos electorales y visitante consejero.
En conclusión, los extranjeros pueden adquirir inmuebles ubicados fuera de la zona restringida con cualquier calidad migratoria, es decir, como inmigrante, no inmigrante o inmigrado, y con cualquiera de las características señaladas, incluso como turista o cualquiera otra de las señaladas, con excepción de la de transmigrante según lo señala expresamente la parte final del artículo 66 de la Ley General de Población.
Independientemente de que el extranjero pueda adquirir inmuebles independientemente de su calidad migratoria según lo hemos señalado, es necesario que cuando comparezca personalmente ante notario para firmar la escritura de adquisición correspondiente, acredite su legal estancia en el país. Así lo establece el artículo 67 de la Ley General de Población, al señalar que los notarios públicos, y corredores están obligados a exigir a los extranjeros que tramiten ante ellos asuntos de su competencia, que previamente les comprueben su legal estancia en el país.
El artículo 149 del Reglamento de la Ley General de Población reitera la obligación de los fedatarios, de exigir a los extranjeros la comprobación de su legal estancia en el país, pero señala como excepción cuando se trate del otorgamiento de testamentos, poderes, cotejos, certificación de copias y certificaciones de hechos, en cuyo caso, quedarán eximidos de exigir documento alguno de acreditación.
Existe sin embargo una grave confusión en la redacción del artículo 151 del mencionado Reglamento, ya que se obliga a los fedatarios a solicitar a los extranjeros que además de acreditar su legal estancia en el país, comprueben que su calidad y característica migratoria les permite realizar el acto o contrato que se pretenda llevar a cabo, pero al final agrega que dicha obligación operará sólo en dos situaciones: para acreditar que el extranjero no es transmigrante y en los trámites de divorcio o nulidad de matrimonio.
El artículo anterior no tiene sentido lógico ya que el carácter migratorio de un extranjero se acredita con su forma migratoria y ya el artículo 66 de la Ley General de Población prohíbe al transmigrante adquirir inmuebles, además que los notarios no intervienen en trámites de divorcio o nulidad de matrimonio.
Para acreditar su legal estancia, los extranjeros deberán mostrar alguno de los formatos migratorios o formas "FM", diseñados por las autoridades migratorias, para dotar a los extranjeros de un medio de prueba de su legal estancia en el país. Enviar a un amigo
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Conforme a los artículos 1 y 33 de nuestra Constitución, los extranjeros gozan de las mismas garantías que los mexicanos, por ello podría entenderse que los extranjeros tienen plena libertad para actuar en México; sin embargo, concretamente en materia de adquisición de inmuebles, su capacidad se encuentra limitada según la ubicación del inmueble que pretenda adquirirse. Para efectos de tal adquisición, 
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En dichos artículos se señalan las actividades que pueden realizar los extranjeros en nuestro país con cualquier calidad migratoria. Debe destacarse la inconsistencia entre ambos preceptos. El artículo de la ley se refiere exclusivamente a inmuebles urbanos, mientras que en el reglamento de incluyen los rústicos. Tomando en cuenta que el reglamento no puede ir más allá de la ley que reglamenta, se deja en entredicho la posibilidad de que los extranjeros puedan adquirir inmuebles rústicos con cualquier calidad migratoria. 
Existe sin embargo una grave confusión en la redacción del artículo 151 del mencionado Reglamento, ya que se obliga a los fedatarios a solicitar a los extranjeros que además de acreditar su legal estancia en el país, comprueben que su calidad y característica migratoria les permite realizar el acto o contrato que se pretenda llevar a cabo, pero al final agrega que dicha obligación operará sólo en dos situaciones: para acreditar que el extranjero no es transmigrante y en los trámites de divorcio o nulidad de matrimonio.